Практически каждый день я читаю комментарии, и вижу, как же много людей хотят вложить свои деньги в недвижимость. То есть, не хотят, а просто советуют. Сами не вкладывают. Потому что денег нет, собственно. Но сейчас не об этом.
Мне интересно, с чего вообще люди взяли, что купив с десяток квартир, им нужно будет только искать, куда складывать свою прибыль? И говорю я именно про прибыль, а не про пассивный доход. Потому что сдача квартир (даже на долгий срок) больше походит на бизнес, нежели на инвестиции. В лучшем случае — частичная занятость.
Почему я считаю инвестиции в недвижимость одними из самых неудачных инвестиций?
- Цена. Не каждый может позволить купить себе квартиру. А в качестве актива — тем более! Самый распространенный способ — покупка, с применением заемных средств (ипотека или кредит). Но вложение заемных средств (на мой сугубо личный взгляд) — это скорее бизнес, чем инвестирование. Ведь во всех «учебниках» есть пара слов о том, что инвестирование заемных денег ни к чему хорошему не приведет. Однако заемные деньги в бизнесе — это ключ к успеху (если бизнес успешный).
- Низкая доходность. Кто говорит, что цены на недвижимость постоянно растут? Ниже будет график, на котором показан «Рост» цен 1 кв.м. в Москве с 1996 года по сегодня (в долларах). Рост, как говорится, отрицательный. Да, в рублях график пытается показать рост, но только из-за того, что доллар вырос, а не недвижка подорожала.
Так вот, вернемся к доходности. в среднем это 4-6% годовых чистыми. Ведь нужно учитывать простои, ремонты, взносы, и так далее. Даже если ваша квартира стабильно дорожает, и в ней 10 лет подряд живет одна и та же семья интеллигентов, которые ничего не ломают, доходность едва превысит 10%. А такую доходность можно получить даже в средне рискованных корпоративных облигациях крупных компаний.
Вот вам, кстати, история. В мае 2023 года мы купили квартиру за 3 млн. Купили у знакомого, который брал её в 2016 году. Тоже за 3 млн. Только он палестинец, и брал её за доллары (менял на рубли, но все же). Брал, когда доллар стоит 63. Продал, когда доллар стоил 73. В итоге остался в минусе больше чем на $6000 (чуть больше 400 000 рублей)..
- Это не инвестирование, как по мне. Даже сдавая квартиры в долгосрок, вы занимаетесь сдачей. А если у вас эти 10 квартир, о которых все говорят? Это может отнимать кучу времени. А ремонт? Можно, конечно, переложить эту ответственность на съемщиков, но тогда на какой-то период стоит забыть об арендных платежах.
Я еще не упоминал посуточную сдачу квартир. Потому что это вообще не инвестиции. Это прям бизнес. Представьте, у вас 3 квартиры в посуточной сдаче. Передача ключей, составление договоров, стирка и уборка в квартире. Сколько часов это займет? 3? 5? А если каждый день так? Это уже работа. Да, можно без проблем нанять посредника, который всем этим будет заниматься. Но это уже полноценный бизнес!
Единственный случай, когда обладатели недвижимости выигрывают, это дефолт или любой другой крах экономики. Но если это случится, пострадают все. И владельцев недвижимости будет отличать только то, что она у них есть. Будут ли они от этого богаче? Кто знает.. Может, к тому моменту мы будем жить на березах, и никакие квартиры нам будут не нужны.
Я бы не стал инвестировать в недвижимость. Мой выбор — рынок ценных бумаг (и никаких спекулятивных стратегий!). Но тут уж, как говорится, у кого на что стОит.. Если ваше мнение отличается от моего — это нормально.
- Канал «Понедельники.live» в Telegram.
- Бот с бесплатными уроками по финансовой грамотности в Telegram
